При инвестировании в греческий рынок недвижимости в 2026 году выбор между краткосрочной (STR) и долгосрочной (LTR) арендой перестал быть вопросом только «максимальной прибыли». Новые государственные постановления и меняющиеся привычки путешественников создали более сложную и многогранную картину.
Ниже приведен подробный разбор того, какая стратегия аренды лучше всего подходит для ваших инвестиционных целей на текущем рынке Греции.
1. Краткосрочная аренда (Airbnb/Booking)
Эта модель остается лидером по «валовому доходу», но она стала более сложной и жестко регулируемой.
Профиль доходности
- Высокие посуточные ставки в пик сезона
- Отличные показатели в популярных туристических локациях
- Доход значительно колеблется в течение года
Структура затрат
- Комиссия за профессиональное управление обычно составляет 15%–25%
- Дополнительные расходы: уборка и стирка, коммунальные услуги и интернет, техническое обслуживание и расходы на смену гостей
В итоге чистая прибыль часто оказывается значительно ниже валовых показателей.
- Заморозка регистраций: Во многих городских центрах, таких как Афины (в определенных районах), правительство продлило запрет на выдачу новых лицензий для краткосрочной аренды до конца 2026 года.
- Строгие стандарты: Все объекты для краткосрочной аренды теперь должны иметь страхование гражданской ответственности и соответствовать критериям безопасности (датчики дыма, огнетушители).
- Климатический налог: Гости теперь платят ежедневный «Сбор за устойчивость к климатическому кризису» (от €1,50 до €10), что может влиять на решения бюджетных путешественников.
2. Долгосрочная аренда (Жилая)
То, что раньше считалось «надежным, но скучным» вариантом, сейчас демонстрирует рекордный рост из-за острого дефицита жилья в крупных городах.
Ожидания по доходности: Валовая доходность составляет в среднем 4,5%–6%. Хотя ежемесячный доход ниже, «чистая» прибыль часто сопоставима с краткосрочной арендой, так как расходы (ремонт, маркетинг, коммунальные услуги) оплачиваются арендатором.
- Высокий спрос: Арендные ставки в Афинах и Салониках выросли более чем на 50% за последние 5 лет. Уровень вакантности для городских квартир с адекватной ценой близок к нулю.
- Стабильный доход: Вы избегаете «мертвых» зимних месяцев, которые характерны для островной недвижимости.
3. Среднесрочный гибрид (Новый тренд 2026 года)
Появилась новая категория: аренда для цифровых кочевников (Digital Nomads) и удаленных работников на срок от 1 до 6 месяцев.
- Лучшее от двух миров: Более высокие ежемесячные ставки, чем при долгосрочной аренде, но без ежедневной текучки гостей, как в Airbnb.
- Целевые районы: Прибрежные города, привлекательные круглый год, и локации рядом с мегаполисами. Крит и Афинская Ривьера показывают отличные результаты в этой стратегии.
Сравнительная таблица стратегий
| Особенность | Краткосрок (Airbnb) | Долгосрок (Жилая) |
|---|---|---|
| Усилия по управлению | Высокие (постоянное общение) | Низкие (1–2 раза в год) |
| Стабильность дохода | Нестабильный (сезонность) | Очень стабильный |
| Операционные расходы | Высокие (20% – 30% от дохода) | Низкие (владелец платит только налог) |
| Риск регулирования | Высокий (новые запреты/штрафы) | Низкий (стандартные законы об аренде) |
Какая стратегия аренды подходит вам?
Не существует единственного «лучшего» варианта — есть только тот, который соответствует вашим приоритетам:
- Выбирайте краткосрочную аренду, если вы готовы к активному управлению и сезонным колебаниям.
- Выбирайте долгосрочную аренду, если вы цените стабильность, простоту и пассивный доход.
- Рассмотрите среднесрочную аренду, если вам нужна гибкость и баланс между доходностью и усилиями.
Заключение: Инвестируйте четко и структурно
Рынок аренды в Греции продолжает предлагать привлекательные возможности, но успех зависит от выбора правильной стратегии под ваш инвестиционный профиль.
Если вам нужна помощь в выборе стратегии, расчете ожидаемой доходности или разъяснении законодательных нюансов, наша команда готова помочь. Мы помогаем инвесторам находить объекты и модели аренды, которые соответствуют как рыночным условиям, так и долгосрочным целям.
