Рынок недвижимости Греции входит в 2026 год в стадии зрелости. Эпоха «легкого входа» через дешевую «Золотую визу» закончилась, уступив место более взвешенным инвестициям и поиску недооцененных локаций. Мы проанализировали ключевые показатели и тренды, чтобы понять, куда движется рынок.
1. Эффект «Золотой визы» 2.0
Прошедший 2025 год стал переломным из-за повышения порога входа для программы «Золотая виза». Разделение страны на зоны (800 000 евро для Аттики, Салоников, Миконоса и Санторини и 400 000 евро для остальных регионов) перекроило карту спроса.
- Отток из центра: Инвесторы начали массово рассматривать «второй эшелон» — пригород Пирея, западные районы Аттики и Пелопоннес, где порог входа остался доступным или существуют исключения (например, при конвертации коммерческой недвижимости в жилую).
- Спрос на «конверсию»: В 4-м квартале 2025 года на 15% вырос спрос на промышленные объекты под редевелопмент, так как для них сохраняется льготный порог в 250 000 евро.
2. Состояние рынка и цены (Аналитика: Декабрь 2025 — Январь 2026)
Лидеры роста: В этом году абсолютным лидером стали Салоники, где цены выросли на 10-11% (выше, чем в Афинах, где рост замедлился до 5,5%). Это связано с завершением ключевых этапов строительства метро, развитием логистического хаба и изначально более низкой ценой «квадрата» по сравнению со столицей.
Дефицит предложения: Строительный сектор не успевает за спросом. Разница между введенным в эксплуатацию жильем и потребностями рынка составляет примерно 5 000 единиц в год. Этот дефицит поддерживает высокие цены, даже несмотря на общую экономическую стабилизацию в Еврозоне и повышение ипотечных ставок.
Доходность: Средняя доходность от долгосрочной аренды по стране варьируется в пределах 4,5–5,6%. Однако, узкие сегменты показывают лучшие результаты:
- Студенческое жилье в Патрах и Салониках: до 6,5%.
- Небольшие отремонтированные квартиры в историческом центре Афин (Plaka, Monastiraki): могут приносить до 8,25% годовых при краткосрочной аренде, хотя конкуренция здесь достигла максимума.
3. Энергоэффективность как новый драйвер
В 2026 году ликвидность объекта напрямую зависит от его класса энергоэффективности.
- Зеленый премиум: Квартиры класса А+ продаются на 12-15% дороже аналогов старого фонда.
- Затраты на реновацию: Покупатели вторичного жилья (постройки 1980-90х годов) закладывают в бюджет дополнительные 600-800 евро/кв.м. на модернизацию систем отопления и изоляции, чтобы соответствовать новым нормам ЕС.
4. Прогноз на 2026 год
Мы ожидаем стабилизацию цен в премиальном сегменте Южных Афин (Афинская Ривьера), где стоимость уже достигла европейских пиков. В то же время, потенциал роста сохраняется в:
- Пирее: Благодаря расширению порта и метро.
- Крите: Остров демонстрирует устойчивый спрос со стороны пенсионеров из Северной Европы и цифровых кочевников.
- Коммерческой недвижимости: Складские помещения и логистические центры близ портов.
Вывод: Греческий рынок остается привлекательным, но стратегия «покупай что угодно, все вырастет» больше не работает. 2026 год станет годом селективного выбора и профессионального управления активами.
